백세 시대를 맞아 신체 수명은 길어졌으나 직업 수명은 짧아지면서 너도 나도 투잡을 고민하고 있다. 지금 직장인이든 자기 사업을 하고 있든 간에 늘어난 수명에 대비할 방법을 찾아야 한다. 하루에 단 1시간이라도 미래를 대비하기 위한 시간 투자를 해야 한다. 작은 시간들이 모여서 나중에 미래의 삶을 밝혀주는 등불이 될 수 있다.
미래를 대비하기 위한 내 습관은 경·공매 물건 검색이다. 말 그대로 하루도 거르지 않는다. 검색하다 보면 ‘이 물건은 어떤 용도로 사용해야겠구나’ 하는 생각이 든다. 주변의 누군가에게 추천할만한 부동산이다 싶으면 망설이지 않고 당사자에게 보여주는 편이다. 가볍게 소개해주고 선택은 그 사람에게 맡긴다.
소개할 때마다 빼놓지 않고 하는 말은, 미래를 대비하기 위해 부동산 투자를 하라는 것이다. 내 권유를 받고 일찍부터 부동산 투자를 시작해서 안정적인 삶을 꾸려가는 이들이 있다. 더 많은 사람들이 그들처럼 여유를 즐겼으면 하는 바람이다.
나는 사람들이 별로 관심을 두지 않는 지방의 토지를 유심히 보는 편이다. 어느 날은 전라도의 한 마을 어귀에 있는 토지가 눈에 띄었다. 그 지역은 토지 매매 자체가 없는 전형적인 산촌이었다. 내가 발견한 것은 마을 뒤편의 자동차 캠핑장 앞에 있는 토지였다. 제법 규모가 컸지만 몇 가구 되지 않은 마을이어서인지 계속 유찰되었다. 내 눈에는 그 토지가 가격 대비 괜찮은 투자처로 보였다.
부동산 강의 때 수강생들에게 해당 토지를 소개해주고 어떻게 활용하면 좋을지 논의해보았다. 수강생들은 고개를 갸웃하며 주민이 많지 않은 마을의 토지를 사도 되는지 고민했다. 게다가 캠핑장 앞이니 제약이 더 많을 거라고 생각했다. 내가 왜 이 토지가 괜찮다고 하는지를 쉽게 이해하지 못하는 것이었다. 자동차 캠핑장은 규모가 꽤 큰 데다 코로나로 인해 캠핑이 더 활성화될 것이고, 코로나가 끝나도 여가를 즐기는 문화는 계속될 것이라는 점을 감안해서 투자를 생각해보라고 했다.
그렇다면 해당 토지를 어떻게 활용하면 좋을까? 그 마을에서 생산되는 토산품이나 농산물판매점, 식당, 캠핑장에서 필요한 물품 판매점, 소매점 등을 만들 수 있다. 펜션도 가능하다. 물론 평일에는 이용하는 사람이 많지 않을 것이다. 그래서 직장인이 투잡을 하기에 적절한 곳이다. 주말이나 휴일을 이용해 소액으로 사업을 할 수 있는 토지다. 평일에는 사업할 수 없다는 단점이, 직장인에게는 장점이 될 수 있다. 그렇게 활성화한 뒤에 가치를 높여서 되팔아도 괜찮다.
이런 식으로 경매 물건을 볼 때마다 어떻게 활용하면 좋을지를 생각해보자. 시세보다 값이 쌀까, 내가 살 수 있을까, 대출을 얼마나 받아야 할까, 이런 것들 외에도 어떻게 활용할 수 있는지 사업 아이템을 고민해보는 것이다. 우리는 대체로 고정관념이 많고 그것이 투자로 향하는 길을 가로막곤 한다. 물건을 분석하면서 발상의 전환을 하다 보면 좋은 아이디어를 떠올릴 수 있다. 생각을 조금만 바꿔도 안 보였던 길이 보인다.
현재 하고 있는 일에 지장을 주지 않으면서 수익을 거둘 수 있는 투자 통로를 만드는 것이 중요하다. 이때 고려해야 할 것은 본업에 영향을 주어서는 안 된다는 것이다. 나의 수익 통로를 최대한 다양하게 만들어야 하는데, 투잡이 잘된다고 해서 본업을 때려치우면 통로 하나가 줄어드는 것이다.
본업은 매달 고정적인 수익을 가져다주므로 최대한 오랫동안 유지하는 것이 좋다. 본업에 영향을 거의 미치지 않으면서도 직접 운영할 수 있는 투잡이 바람직하다. 그래서 나는 창고업이나 주말 관광객을 상대하는 사업(펜션, 에어비앤비, 소매점 등)을 추천한다.
창고업까지 할 만한 여력이 되지 않는다면 어떤 부동산을 찾아보면 좋을까? 이런 경우 경·공매에 나온 빌라 중에 큰 도로에 붙어 있거나 사람들이 많이 다니는 길목에 위치한 빌라의 1층을 주목하라고 말한다. 요즘 새로 짓는 빌라들은 거의 필로티 구조인데 가끔 1층 일부에 상가를 만드는 경우가 있다. 1층 중앙에 계단실(엘리베이터)을 두고 한쪽은 주차장, 다른 한쪽은 빌라 혹은 상가를 두는 구조이다. 1층이지만 ‘B101호’로 표기되는데, 건폐율과 용적률 때문이다. 지하로 준공허가를 받고 주거용이 아닌 ‘근린생활시설’로 허가가 나 있는 경우가 많다(근린생활시설로 허가가 나 있지 않더라도 변경할 수 있다).
이런 상가를 분양받아 근린생활시설로 변경한 다음 미용실이나 세탁소, 부동산중개소 등으로 임대를 놓으면 어떨까? 1가구 1주택 부담도 덜 수 있고 경락잔금 대출을 이용한다면 투자금의 20~30% 정도만 있어도 도전해볼 만하다. 월세로 임대를 놓는다면 많지 않은 돈이라도 꾸준한 임대소득이 발생하고, 전세로 임대한다면 대출금 상환이 수월하고 나중에 매도해서 시세차익을 얻을 수도 있다. 지은 지 오래되지 않고 유동인구가 많은 빌라 1층 상가들을 꾸준히 눈여겨볼 것을 권한다.
19세기 영국을 대표하는 역사가이자 비평가인 토머스 칼라일은 “목표가 없는 사람은 평탄한 길에서조차 앞으로 걸어가지 않는다. 목표가 분명한 사람은 험한 산길에서도 힘차게 앞으로 나아간다”라고 했다. 목표가 있는 사람과 없는 사람의 미래가 어떨지는 누구나 알 수 있을 것이다.
지금보다 경제적으로 더욱 발전하고 싶고, 미래에 평온하고 안락하게 살기를 꿈꾼다면 바로 지금부터 노력하자. 변화를 위해 시간이 많이 필요한 것은 아니다. 현재의 생활에서 매일 조금만 할애해 ‘가랑비에 옷 젖듯이’ 습관을 만들면 된다.
(다음 편에서 계속됩니다)
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1. [부동산 틈새 투자] 1편. 도전! 부동산 개발업에서 틈새 수익을 찾아보자
2. [부동산 틈새 투자] 2편. 소액을 알차게 활용하는 토지 경매와 공매
