예전에 강의를 초청받아 들으러 갔었다. 강의장을 대여해주는 곳이라 그 옆에서 다른 부동산 강의가 하고 있었는데 우연히 내가 앉아 있는 걸 알게 된 분들이 와서 인사를 했다. 그 중에서 한 분이 오셔서 음료수를 주고 가셨다. 닉네임하고 얼굴만 알고 있었던 앨리스 허라는 분이었다. 고맙기도 했지만 뜻하지 않은 대접을 받았다. 그 당시에 부동산 분야에서 인지도를 확보하면서 임장의 여왕이라는 수식이 붙고 있었다. 쓴 글이나 하는 내용을 들어본 적은 없었다.
이번에 <부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다>가 처음으로 접한 부동산 이야기다. 모든 부동산 책이 다 그러하듯이 초보자를 대상으로 집필되었다. 자신의 인생과 투자내용도 함께 곁들인 책이다. 열심히 회사생활을 했지만 자기에게 돌아오는 것은 적었다. 한만큼 돌아오는 것도 있었지만 제대로 된 대접보다는 그저 구성원 중 한 명일뿐이었다. 책에서 보면 꽤 실력도 인정받았음에도 이런 대접이 반복되면서 회사를 그만둔다. 의외로 사람들이 모르는 게 있다.
부동산 투자를 잘 하는 사람들을 보면 회사생활에 적응 못해 업무를 못하던 사람이 아니다. 업무도 열심히 하고 최선을 다하던 사람들이 부동산 투자를 시작하며 더 잘 된 케이스가 훨씬 더 많다. 자신의 분야에서 잘 못하는데 어느날 갑자기 다른 분야에서 엄청난 실력을 발휘하는 경우는 극히 희박하다. 그렇게 회사를 그만두고 그동안 아이들에게 소홀했던 점을 마음것 쏟아붓고 있다보니 보유현금이 점차적으로 사라지면서 다시 각오를 다지고 선택한 분야가 부동산이었다.
대체적으로 성공한 사람들의 특징 중 하나가 실행력이다. 잘 했다, 못 했다가 중요한 것이 아닌 무엇인가 관심을 갖고 이를 직접 실행했다는 점이다. 실행한다고 누구도 성공하는 건 결코 아니다. 더 중요한 것은 초반에는 시행착오를 겪을 수밖에 없다. 여기서 핵심은 그럼에도 불구하고 계속 한다는 점이다. 그런 점에서 이 책의 저자인 앨리스 허는 돈이 있든, 없든 수익 여부와 상관없이 지속적으로 뭔가를 한다는 것이다. 부동산에서는 이 점은 임장이라 할 수 있다.
책의 구성 자체는 자신의 과거에서 어떻게 부동산을 시작했는지에서 어떤 식으로 현장을 찾고 돌아다녔는지 설명한다. 지역을 발견하고 현장을 갔을 때 어떤 준비를 했는지 여부까지 자세하게 알려주고 있다. 처음 시작했을 때는 소액으로 시작했다. 여기서 소액이라 함은 3,000만 원 이하를 말한다. 될 수 있는 한 3,000만 원이 넘지 않는 투자처를 찾고 돌아다녔다. 수도권으로 입성했을 때는 그 보다 큰 금액을 투자하기도 했지만 될 수 있는 한 금액을 넘기지 않았다.
처음 시작할 때는 보유 현금이 많지 않으니 선택의 대안도 없었다. 여기서 또 하나 중요한 것은 아파트를 무한정 구입할 수는 없다. 초반에 투자를 끝낸 후에는 자연스럽게 쉬게 마련이다. 이런 점에서 앨리스 허는 그 상황에서도 무조건 현장 조사를 다녔다. 돈이 없어도 전국을 일주일에 한 번씩 빼놓지 않고 돌아다녔다. 이런 습관은 지금도 지키고 있는 듯하다. 목요일이면 무조건 현장조사를 위해 아무런 약속도 안 잡으려 한다는 걸 보면 대단한다는 감탄이 나온다.
현장을 가기 전 준비해야 할 것도 꽤 많다. 무엇보다 수요와 공급에 대한 파악을 한다. 수도권과 달리 지방은 특히나 공급에 따른 충격이 꽤 크기 때문에 반드시 향후 공급 상황을 파악한다. 이를 위해서 직접 국토교통부 등에서 자료를 다운 받아 매주마다 엑셀로 정리하고 있단다. 이런 사전조사도 처음에는 주변 도시하고 서로 연관이 된다는 걸 몰라 실수할 때도 있다고 한다. 동시에 꼭 스스로 지도를 출력해서 만들어갖고 현장을 누비면서 정리한다고 알려준다.
아파트의 건축연도에 따라 색깔을 구분해서 보기 좋게 구분하고 가격이나 특징을 지도에 정리한다. 갔단 온 후에는 잊기 전에 꼭 특징을 기입해서 자신의 것으로 만든다고 한다. 이렇게 빼놓지 않고 돌아다닌 덕분에 어느 지역이든 안 가본 곳은 없다. 더구나 한 번 가는 것도 아니고 알 때까지 몇 달이라도 계속해서 방문하며 기회를 노린다고 한다. 과거와 달리 지금은 오랜 경험을 통해 대략적으로 해당 지역의 주택가격이 상승할 무렵에 진입해서 이익을 봤다.
투자를 하다보면 욕심이 나기 마련이다. 그럼에도 저자는 매수 시점에 매도가격을 어느 정도 정해놓고 전세 만료가 되었을 때 욕심이 나도 정한 가격이 되었을 때 매도한다는 이야기는 엄지 척이었다. 그런 실행은 아무나 할 수 없다. 더구나 좀 더 상승할 것 같아도 주변에 공급이 꽤 많이 예정되어 있어 역전세 등이 날 가능성이 있을 때 과감히 결정한다. 그 덕분에 지금까지 대략 40채 정도를 보유했음에도 수익내면서 과거와 다른 삶을 살고 있다고 한다. 부동산은 역시나 누가 뭐래도 열심히 현장을 돌아다니는게 최고 인 듯하다.
증정 받아 읽었습니다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 투자 사례가 좀 더 디테일했다면
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 생생한 투자 현장 사례
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