부동산 시장이 활황기에 접어들면서 정부의 규제가 강화되어 임야에 대한 관심이 점차 늘어나고 있다. 경·공매 시장에서 임야는 다른 부동산에 비해 경쟁률이나 낙찰가율이 낮아 시세보다 저렴하게 매수할 수 있다. 더욱이 자연환경보전지역의 임야나 백두대간, 국립공원 및 공원자연환경지구에 접해 있어 활용 가치가 전혀 없어 보이는 토지는 누구도 낙찰받으려 하지 않기 때문에 낙찰 가격이 내려갈 수밖에 없다. 이렇게 쓸모없는 임야로 투자 가치를 높이는 것은 어떨까?
자연환경보전지역 임야를 보유했다면?
부동산 시장에서 자연환경보전지역이나 공원자연환경지구의 토지는 인기가 없다. 자연환경보전지역이란 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시·군관리계획으로 결정 고시된 지역을 말한다. 또한 공원자연환경지구는 공원자연보존지구의 완충 공간으로 보전하기 위해 자연공원법에 따라 공원계획으로 결정 고시된 지구이다(토지이음 용어사전).
무분별한 개발로 인해 자연환경이 파괴되는 것을 막기 위해 법으로 보호하는 지역인 만큼 개발행위가 엄격하게 제한된다. 그래서 이 지역 내 토지를 보유하고 있는 사람들은 쓸모없는 임야라 생각하고 아예 손놓고 있다. 이런 분들을 위해 알려드리고 싶은 제도가 있다. 산림청의 사유림 매수 제도이다.
2019년 산림청은 ‘제2차 국유림확대계획(2019~2028년)’을 발표했다. 2028년까지 우리나라 전체 산림의 28.3%인 179만 헥타르(㏊)까지 국유림을 확대한다는 계획이다. 총 사업비 1조 3,860억 원을 투입해 매년 1만 5천 헥타르씩 10년간 15만 헥타르의 사유림을 매입할 계획이다. 산림청은 1996년부터 국유림 확대 장기계획을 수립해서 10년간 사유림 8만 5천 헥타르를 매수했고, 교환 등 다른 수단으로 1만 8천 헥타르를 취득하여 총 10만 3천 헥타르의 국유림을 확보했다. 2019년부터 추진되는 것은 2차 확대계획이다.
2차에서는 법정보호구역인 산림보호구역 내의 산림, 백두대간 보호지역 내 핵심구역 및 완충구역으로 지정된 사유지, 민북(군사분계선 남방 15킬로미터 이내 지정 지역)·도서지역, 제주도 곶자왈 등을 매수해 생물의 다양성과 산림 생태계를 보존하는 목적으로 진행되고 있다.
(출처 : 산림청 홈페이지 내 '사유림을 삽니다' 페이지 캡쳐)
산림청이 매수하고자 하는 토지는 국가적·환경적으로는 가치가 높으나, 제약이 많아서 20년이 아닌 100년이 되어도 가격 상승은 어렵다. 소유자는 법적인 소유권을 갖고 있다 해도 아무런 활용도 하지 못한 채 세금 부담만 질 뿐이다. 또한 이런 임야의 대부분이 맹지이며 급경사에 위치한다. 앞으로도 자산 가치 상승은 기대하기 어렵다.
이런 토지를 선대로부터 상속 또는 증여받았고 활용이나 처분을 하지 못하고 있다면 산림청에 문의해 사유림 매수 제도를 적극 활용해보자. 법령 규제 등으로 개발행위 및 매매가 제한돼 수익자산으로서의 가치가 없다고 판단한 임야를 매각해 현금화할 수 있다. 산림청 홈페이지에 접속해서 ‘행정정보 → 알림
정보 → 사유림을 삽니다’로 들어가면 해당 지역의 매수 계획 공고를 확인할 수 있다. 아니면 국유림관리소에 직접 전화해서 매수 의사를 문의해도 된다.
산림청 매수 의사 확인이 필수!
수업 시간에 활용 가치가 없는 백두대간 부근의 임야가 경·공매에 나왔다면 매수하여 산림청에 매도하라고 알려준 적이 있다. 그러자 수강생 한 명이 산림청 홈페이지에서 ‘관리하기 어려운 임야를 매입한다’는 내용을 확인했다고 한다. 그는 몇 군데 국유림 관리소에 연락하여 매수 기준을 문의했다.
산림 매수 기준은 관리소마다 조금씩 다르고, 평수가 반드시 커야만 하는 것도 아니다. 경·공매로 낙찰받아 산림청에 매도할 생각이라면 응찰하기 전에 매도할 수 있는 임야인지를 산림청에 반드시 확인해야 한다.
산림청은 임야 매수를 매년 진행하고 있지만 모든 임야를 사들이는 것은 아니다. 경사도 등의 조건이 맞아야 하고, 제한 물권인 저당권 및 지상권 등 사권이 설정된 산림, 지적공부와 등기부상의 면적이 서로 다르거나 지적공부에 표시된 위치와 실제 위치가 서로 다른 산림, 두 사람 이상 공유하는 토지 또는 산림으로서 공유자 모두의 매도 승낙이 없는 산림, 소유권 및 저당권 등을 대상으로 소송 절차가 진행 중인 산림, 최근 1년 이내에 소유권 이전 등 변동이 있는 산림, 관할 국유림관리소에 따라 기준단가를 초과하는 산림 등은 매수하지 않는다.
매년 한정된 예산에 따라 1년 단위로 매수 계획을 세워 예산을 집행하므로 예산이 소진되면 해당 연도의 매수를 하지 않으니 1년을 기다려야 한다. 산림청에서 매년 1월 말까지 홈페이지에 매수 계획을 공고하고 있으므로 이를 잘 확인하여 매수를 청구해야 한다.
산림청은 감정평가사가 감정한 가격을 기준으로 매입한다. 그래서 경·공매를 통해 낙찰받은 후 산림청에 매도하면 좋다. 경·공매 시장에서도 감정평가사가 감정한 금액으로 경·공매가 시작되기 때문이다. 감정평가사의 평가금액을 알면 대략적인 시세를 파악해 더 저렴하게 낙찰받을 수 있다.
경·공매 시장에서 인기가 없는 임야를 저렴한 가격에 매입해서 감정 가격에 산림청에 매도해 시세차익을 얻는다. 위의 수강생처럼 미리 국유림관리소에 전화를 걸어 매수가 확실한 물건인지를 확인한 후 경·공매에 도전해보길 권한다. 2022년 12월 31일까지 2년 이상 보유한 임야를 산림청에 매각하면 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면받을 수 있다.
복잡한 것 같지만 가장 간단한 투자법이다. 낙찰받은 후 최근 1년 이내에 소유권 변동이 없어야 산림청의 매수 대상이 될 수 있으므로, 매수 후 1년이 넘은 시점에 해당 임야가 소재하는 관할 국유림 관리소에 매도 청구를 하면 된다.
(다음 편에서 계속됩니다)
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