최근에 다양한 부동산 투자 책이 나오고 있다. 각자 그동안 열심히 투자했던 성과를 세상에 선보인다. 처음 부동산 투자가 본격적으로 이뤄진 것인 IMF직후였다면 그 이후 2002년 무렵부터 본격적인 투자자가 나와 2006~7년에 등장했다. 이 당시에 부동산 투자자들은 용기를 갖고 주워담는 것이 핵심이었다. 대단한 무기와 분석을 근거로 했다기보다 약간의 정보를 갖고 베팅에 가까운 투자였다. 지금에 와서 보니.
2007년을 정점으로 당시 잘 나가던 대다수의 투자자들이 어느 순간 사라졌다. 그때 성공했던 투자자들은 조용히 시장에서 철수하고 자신들만의 세계에서 굳이 나오지 않고 있다. 일정 수준이 된 상황에서 다른 물에서 논다고 해야 할까. 이제 시계는 2015년이 되었다. 이제 부동산 투자자들은 새로운 무기를 들고 시장에서 투자하고 있다. 바로 데이터라는 어딘지 모르게 과학적인 방법으로 누가 봐도 직관적으로 훌륭해 보인다.
갑자기 투자자들이 엄청나게 똑똑해졌을까. 투자자들이 똑똑해진 측면도 있지만 국가의 노력이 들어갔다. 그 전까지 주먹구구로 할 수 밖에 없는 것은 가공할 정보가 거의 없었다. 이제 정부는 각종 정보와 수치를 통계로 국민 누구에게나 밝혀 보여준다. KB지수는 10년이 넘는 각종 데이터를 축적했을 뿐만 아니라 각종 부동산 사이트에는 매매가와 전세가에 대한 과거의 기록을 로직해서 볼 수 있다. 결정적으로 국가에서 매매가와 임대가에 대한 모든 정확한 수치를 공개했다.
업다운 계약서와 정보를 밝히지 않는 일부 사람도 있지만 90%이상 현재 정부에서 밝히는 모든 수치는 정확하다. 정부가 마음만 먹으면 주택보유자에게 어떤 과세를 해도 빼지도 못할 정도로 방대한 데이터를 구축했다. 정부로써는 이제부터 본격적으로 펼칠 과세를 위해 만든 데이터를 갖고 투자자들은 영악하게 이를 이용해서 자신만의 투자 방법을 구축하고 있다. 어느 덧 엑셀함수를 이용한 데이터 가공을 하지 못하면 시대에 뒤떨어진 투자자가 되어버린 듯한 느낌마저 든다. (불행히도 내가 그렇다.)
부동산에 접근하기 가장 좋은 방법이 부동산 경매다. 부동산 경매는 위험을 피하는 방법을 배우고 미처 알지 못하는 지역에 대한 정보를 알 수 있고 - 워낙 저가에 나온 가격에 주목하며 알게 된다 - 수익률 분석하는 방법을 배우게 된다. 부동산 경매로 부동산 투자를 시작한 사람들은 이런 이유로 주먹구구식의 싸다고 매입하는 것이 아니라 나름대로 통계를 갖고 투자했다. 거시 부동산을 이야기하는 사람이 아니라면 거의 반드시 부동산 경매를 언급하는 이유다.
최근에 젊은 투자자들이 시장에 속출하고 있다. 약간의 통계와 감으로 투자하던 투자자들이 비해 이들은 첨단 장비를 갖고 있는 듯 하다. 그것은 바로 데이터다. 역설적으로 부동산 투자를 위해 엑셀를 배우는 아이러니가 나타나고 있다. <35세 아파트 200채 사들인 젊은 부자의 투자 이야기>의 저자도 역시나 새로운 시대 조류에 부합하는 투자자다. 무작정 아무 지역이나 돌아다니며 투자한 것이 아니라 자신만의 툴을 갖고 투자했다.
주식에서 PER는 고평가와 저평가를 가르는 중요한 잣대다. 주식 투자로 투자를 시작한 저자는 이를 부동산 투자에 응용했다. PER 대신에 PIR이라는 금융 투자에서 부동산의 가치를 평가하기 위해 만든 로버트 쉴러교수의 지수를 근거로 고평가와 저평가를 판단한다. 흔히 도시근로자 평균 임금을 근거로 부동산 가격이 비싸다 싸다를 평가하는 뉴스가 자주 나온다. 바로 그 PIR를 근거로 특정 지역의 아파트가 고평가인지 저평가인지 평가하며 저평가라고 하면 주식 투자자들이 실행하는 가치투자 개념으로 접근해서 매수한다.
가치투자자들이 아주 중요하게 여기는 배당투자 관점으로 월세를 바라보고 거래 가격을 감안한 전세가격을 근거로 안전마진을 버팀목 삼아 투자한다. 남들이 시도하지 않은 방법이라 두려움과 무서움이 분명히 있었을 것인데 자신의 방법을 굳게 믿고 투자해서 현재 성공했다. 계산 방법은 이렇다. 2007년 도시근로자 평균이 4387만 원인데 2007년 PIR은 8.9이다. 4387x8.9=3억 9000만 원이다. 이건 역으로 환산해서 PIR를 계산해도 된다. 과거 10년 평균치는 PIR 6배이다. 물가상승률 4%를 감안해서 돌려보면 PIR이 높다 낮다가 나오는데 이걸 근거로 각 지역을 분석해서 투자한다.
글로 간단하게 쓰려니 좀 허접한데 PER를 근거로 미래가치 계산해서 현재가치를 구하는 주식 투자 방법을 쓰면 된다. 또는 현재가치로 미래가치를 구하거나. 그렇게 주식투자로 잘 나가다 미수로 인해 모든 것을 접고 제주도로 내려간 저자가 우연히 부동산을 알게 되었고 이런 투자 방법으로 전국을 돌아다니며 저평가 된 지역의 아파트만 집중적으로 급매나 경매로 매입한다. 본인이 저평가 된 것을 확신하고 있었기에 분석이 끝난 지역은 급매로 과감히 매수하고 경매로도 남들이 이상하게 생각하는 100%에도 들어간다.
거래가격이 아닌 전세가격이 오를 것이라는 확신이 있었기에 남들보다 훨씬 비싼 가격에 시장에 내 놓고 기다린다. 곧 자신이 원하는 가격으로 거래를 할 수 있다. 그렇게 책 제목으로 보자면 200채를 사들였다. 너무 확신에 차 2018년 이후까지 상승할 것이라고 강하게 주장하는 것을 제외하면 책 내용은 부동산 투자를 새롭게 접근하고 싶은 사람에게는 도움이 된다. 이미 다양한 강연을 통해 이 방법으로 현재 열심히 인터넷을 조사하고 있는 투자자들이 많겠지만.
최근 부동산 투자에서 시행되는 있는 다양한 방법이 주식투자자들이 이미 쓰고 있는 방법에서 응용한 것을 보게 된다. 이번에 책에서 언급한 PIR를 통한 투자 방법도 꽤 유용하고 쉽게 부동산 투자할 수 있는 방법으로 보인다. 아직까지 정보의 불일치가 있는지 여부는 조사해보지 않았지만 주식에서 가치투자가 여전히 기회가 된다. 그런데, 이미 주식은 무조건 PER를 통한 저평가 기업보다 어느정도 미래를 예측한 투자로 많이 넘어갔다. 그런데, 한국은 미국과 같은 정통 가치투자는 힘들다. 그렇다면, 부동산 투자에서도 PIR를 보완한 방법을 함께 곁들여야 향후 좀 더 앞선 투자자가 될 수 있지 않을까하는 생각도 든다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 오타가 제법 있다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : PIR로 접근하는 방법은 참 신선하다.
부동산 투자하기전 읽을 책
http://blog.naver.com/ljb1202/220244193871
