어떤 빌딩에 투자해야 할까? 현장 답사 체크 포인트
건물주가 되고자 한다면 직접 가서 보고 또 보아야 한다. 그래야 시세 파악이 가능하고 마음에 드는 매물을 결정할 수 있다. 보지 않으면 알 수 없다는 의미에서 빌딩을 고르는 것은 맞선과 비슷하다. 빌딩 투자를 위한 현장 답사를 하면서 체크해야 할 구체적인 포인트는 아래와 같다.
1. 입지분석
- 지하철역 혹은 버스정류장과 가까운가?
물리적인 거리도 중요하지만 접근거리도 중요하다. 역 출구에서 해당 빌딩까지 걸어오는 동안 어떤 매장들이 이어지는지 중요하다는 뜻이다. 근생시설이 영속적이냐 아니냐가 중요하다. 주변에 볼거리가 많으면 5분 거리도 1분으로 느껴지고 볼거리가 없으면 1분 거리도 5분으로 느껴지는 법이다.
- 접하고 있는 도로의 너비는 넓은가?
도로 너비가 6~12m인 것이 좋다. 보통 대로변 사거리의 주변 도로나 대로변의 이면 도로가 이 정도 너비다. 4m는 차 한 대가 지나가면 옆으로 사람이 지나가기 불편하기 때문에 모두에게 좁다는 느낌이 들어서 꺼려지는 도로 폭이다. 15m부터는 횡단보도가, 20m부터는 횡단보도에 신호등이 만들어진다. 소비자들은 골목에 있는 빌딩을 이용할 때 자유롭게 양쪽 도로의 가게들을 오가고 싶어 한다. 이때 횡단보도와 신호등은 매우 불편하다.
- 접한 도로가 한 면인가? 양면인가? 코너인가?
대지가 접한 도로가 한 면보다는 양면이 좋고, 양면보다는 코너가 좋다. 주차장 진출입이 용이하므로 1층 면적의 손실이 적어서 빌딩을 신축할 때 1층의 임대 면적도 많이 나오게 건축이 가능하다. 또한 가시성도 확보된다.
- 평지인가 경사면인가?
삐딱한 경사면보다는 평지에 위치한 빌딩이 낫다. 경사면이 있으면 현관 또는 1층으로 진입할 때 높이 차이가 있어서 계단이 2~3개 만들어지는 경우가 있다. 이는 임차인을 입점시킬 때 좋은 조건이 아니다.
- 방향은 어느 쪽인가?
아파트와 달리 남향보다는 북향 빌딩이 좋다. 남향은 긴 일조시간으로 인해 상품의 변질이 쉽고, 직사광선으로 인해 냉난방비가 더 많이 든다. 북향은 일조권 사선제한의 영향을 덜 받기 때문에 건물 외형이 거의 꺾이지 않아 용적률에서도 손해 볼 일이 없다.
2. 상권 분석
- 주변 상권이 영향은 어떤가?
먼저 인근에 어느 정도의 상권이 형성되어 있어야 그곳에서 유동 인구를 유인해올 수 있다. 이때 주변 상권과 차별화된 장점이 있어야 한다. 주변의 기존 상권이 노후화되어 있거나 주변 상권에 없는 업종의 점포 또는 새로운 브랜드 등이 있어야 유동 인구의 유인이 가능하다.
3. 시설 분석
- 주차 공간은 충분한가? 엘리베이터가 있는가? 개별 냉난방인가?
이런 요소들은 건축주의 개인적인 성향이라서 법적으로 정해진 것은 없다. 오래된 빌딩을 주변 환경에 맞는 빌딩으로 리모델링해서 가치를 증가시킬 수도 있다.
- 건물 관리는 잘 되어 있는가?
방수, 누수, 청소 등을 미리 잘 살펴보아야 한다. 임차인들의 건물 관리 여부도 챙겨볼 필요가 있다. 건축물대장에 없는 불법 건축물이 있는지 확인하는 것도 중요하다.
4. 시세 분석
- 최근 1~2년 사이에 주변에 매매된 사례가 있는가?
매매 사례가 많은 지역은 그만큼 사람들의 관심이 많은 지역일 것이다. 매입을 검토하는 빌딩 주변에 최근 매매 사례가 있으면 그 빌딩도 답사해야 한다. 왜 비싸게 팔렸는지, 왜 싸게 팔렸는지 등의 질문에 대한 답은 항상 현장에 있다. 최근에는 거래 신고를 하면 국토교통부 홈페이지에 매매된 빌딩이 공개된다. 누구나 마음만 먹으면 파악할 수 있으니 최근 1년간 거래 건수를 보면서 해당 빌딩의 매매가를 검토해보면 좋을 것이다.
이렇게 꼼꼼히 체크하고 나만의 부동산 노트를 만들었다고 해도 100% 만족하는 물건은 찾기 힘들 것이다. 결론부터 말하자면 100점짜리 빌딩은 세상에 없다. 적절한 절충이 필요한 순간이다. 지나간 과거를 보지 말고 현재에 발을 딛고 미래를 보면서 투자해야 한다. 빌딩은 지금 사서 미래에 팔 것이라는 점을 명심해야 한다. 80점이면 만족이다. 나머지 20점은 소유한 다음 미래에 만들어나가면 된다.
