내 빌딩 만들기 : 매입지역 선택, 어디가 좋을까?
부동산은 무엇보다 입지가 중요하다. 입지 선정 1순위는 본인이 잘 아는 지역이고, 2순위가 사람들이 뜬다고 말하는 지역이다. 이는 주변의 지인이라기보다는 언론, 포털 사이트 등에서 계속 노출되는 지역을 말하는 것이다.
1. 구체적인 지역을 염두에 둬야
빌딩을 매입할 지역을 선택할 때는 서울, 경기북부, 수도권 등 광범위한 지역을 선택하는 것보다 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동처럼 구체적인 지역을 미리 정한 다음 자신의 조건에 맞는 빌딩을 알아보는 것이 효율적이다.
2. 모르거나 이미 뜬 동네보다는 잘 아는 동네를
흔히 빌딩을 매입한다고 하면 가로수길이나 성수동 등 핫플레이스부터 가보는 경우가 많다. 이는 권장할만한 투자 방법이 아니다. 이미 떠버린 동네에서는 30억 원 대 미만의 빌딩을 찾기 어렵기 때문이다. 이미 뜬 동네보다는 잘 아는 동네부터 발품을 파는 것이 효과적이다. 고향이나 현 주거지, 출퇴근길 등 자주 다니는 지역의 빌딩은 누구보다 변화 추이를 잘 알기 때문에 판단에 필요한 데이터를 많이 수집할 수 있다.
3. 무조건 대로변보다는 이면 도로나 골목상권을
대로변 빌딩들이 웅장하고 좋을 수는 있다. 하지만 지가가 높고 임대 수익이 좋은 대로변 빌딩은 누구나 노리기에는 가격이 너무 비싸다. 그래서 보통의 경우 일반 투자자는 금액에 맞춰 한산한 지역의 대로변 빌딩들을 매입한다. 그런데 과연 애초에 빌딩 매입을 하려고 했던 목적에 부합하는 투자일까?
요즘은 이면 도로에서 유동 인구가 모이는 노른자 지역의 빌딩들이 주목을 받고 있다. 상권이 형성되면서 무리가 만들어진 곳을 주목해야 한다. 빌딩 투자는 혼자 잘 났다고 되는 투자가 아니다. 어느 정도의 규모가 있어야 성공할 수 있다. 즉, 뱀의 머리보다는 용의 꼬리에 투자하는 편이 낫다는 것이다.
4. 미래 가치는 개발 호재 혹은 인구·자본이 집약된 곳에 있다
필자는 언제나 ‘과거’의 매매 사례를 근거로 ‘미래’의 매도 상황을 예측해 ‘현재’에 매수하라고 권한다. 현재 시점에서 미래의 가치에 투자하라는 것이다. 미래 가치가 있는 원석을 잘 찾아내야 훗날 싸게 잘 샀다는 말을 할 수 있게 된다. 그런데 미래 가치가 있는 부동산이란 어떤 것일까?
- 개발 호재가 있는 지역의 부동산
지하철 개통이나 GTX 등 막대한 사회간접자본이 투입되는 지역은 향후 미래 가치가 있다는 것을 의미한다. 보통 개발 호재가 있는 지역에 위치한 부동산의 경우 매물의 가격에 프리미엄이 붙는다. 그 프리미엄이 적당한지 아닌지를 판단해 미래 가치를 따져야 한다.
- 많은 인구와 자본이 집약된 곳의 부동산
이러한 지역의 물건은 앞으로도 지속성장이 가능하기 때문에 안정성이 확보된 미래 가치가 있는 부동산이라 할 수 있다. 배후 세대가 많은 아파트 밀집 지역이 이런 경우에 해당될 것이다.
- 외국인 관광 명소로 알려진 지역의 부동산
관광객은 내국인들보다 1인당 소비 금액이 큰 편이다. 짧은 여행기간 동안 관광, 선물 구입 등의 목적으로 많은 소비를 한다. 명동, 인사동, 이태원, 홍대 등은 이런 외국인들이 많이 찾는 곳이다.
5. 1층보다는 꼭대기 층을 눈여겨보아야
공부한 투자자라면 1층의 임차인에 만족하지 말고 고개를 들어 상층부를 주목할 필요가 있다. 적어도 3층 이상을 분석해야 한다. 왜일까?
업계 농담으로 “3층 이상 공실은 하늘의 뜻”이라는 말이 있을 정도로 상층부는 공실의 위험이 크다. 상층부에 어떤 업종의 임차인이 입주했는지에 따라 그 지역의 임대 상황을 알 수 있다. 투자자들은 근생시설 또는 업무시설의 임차인을 가장 선호한다. 만일 주변 빌딩의 상층부에 원룸, 고시텔, 주택 등이 입주해 있다면 투자를 신중하게 고려해야 한다. 요즘처럼 공실의 리스크가 큰 시기에는 1층은 한번 보고 꼭대기층은 2번 본 후 매입 여부를 선택하는 신중함이 필요하다.
