건축주의 참모진, 건축 매니저팀(CM Team)을 만들자!
마지막으로 신뢰 기반의 건축 드림팀을 구성하는 멤버들의 역할과 책임의 한계에 대해 정리해보겠습니다. 대부분의 초보 건축주는 건설업의 특성을 잘 모를 뿐만 아니라 역량도 갖춰지지 않은 경우가 많습니다. 따라서 건설업의 오랜 경험을 가지고 있는 전문가가 건축주에게 수시로 조언을 해주고 협의를 하는 것이 성공적으로 건축물을 완성하는 데 도움이 되는데, 이런 역할을 CM(Construction Management : 건설사업관리)회사의 CM이 담당하게 됩니다.
건축주의 참모진인 CM팀은 건축주의 권한을 위임받아 건축사, 시공기술사, 특급기술자뿐만 아니라 공인중개사, 세무사, 변호사로 구축된 TF팀의 형태로 건축주의 건축사업을 전문적으로 관리합니다. 이들은 건축사무소 및 종합건설사와 기술 기반으로 소통하고 그들의 업무 진행이 타당한지를 함께 판단해주고 요구를 피력하게 돕습니다.
쉽게 이해할 수 있도록 건축공정의 과정을 이층집에 비유해보겠습니다. 건축주는 건축이 진행되는 모든 곳에 영향력을 행사할 수 있고 관심과 관리를 할 수 있는 햇빛의 역할을 하는 태양입니다. 그리고 그 태양의 햇살을 받아 모든 건축이 시작되고 제대로 설계되며 시공까지 이루어질 수 있도록 조력하고, 건축주와 함께 기획하고 관리하는 것이 건축기획가, 즉 CM의 역할이라고 볼 수 있습니다. 따사로운 햇빛을 받아 집에 전달하는 지붕의 역할입니다.
건축사무소는 2층의 복도로 설계사와 설계협력사가 있는 방을 연결하고 설계도라는 계단을 통해 종합건설사에게 건물이 나아가야할 방향을 제시합니다. 마찬가지로 종합건설사는 1층의 복도 역할을 합니다. 실제 땅에 뿌리내리고 건물이 자리하도록 공사를 하고 감리사와 전문건설사를 이어주는 역할을 하게 됩니다.
이층집이 안락하게 유지되고 관리되기 위해서 1층, 2층, 지붕 태양이 모두 함께 하며 각각의 역할을 유기적으로 수행해야 합니다. CM의 역할을 중점으로 그 과정을 자세히 살펴보겠습니다.
#1
건축을 위한 부동산을 선택하는 과정에 적정성 검토를 담당합니다. 부동산 매입 시 각종 이슈를 점검하고 건축주의 입장에서 대응합니다.
#2
건축물의 설계 전에는 사업타당성조사 보고서와 기본계획 보고서의 적정성을 검토하고 발주방식 결정을 지원합니다. 또 관리기준 공정계획을 수립하고 총 사업비 집행계획 수립의 지원업무를 담당합니다. 이와 더불어, 해당 프로젝트 진행 시 건축주의 상황에 맞는 세금전략 수립과 자금조달 계획을 수립합니다. 사업계획서를 바탕으로 자금조달이 이루어지면 본격적인 설계 준비단계에 착수합니다.
#3
설계 단계에서는 건축주가 꼭 체크해야 할 부분을 관리하여 목표비용을 관리합니다. 기본설계 단계에서 CM은 기본설계 설계자의 선정업무를 지원하고, 기본설계 및 예산검증을 조정하고 연계성을 검토하는 업무를 담당합니다. 경제성과 기본설계용역 성과, 기성 및 준공검사를 검토 및 관리하고 각종 인허가는 물론 관계기관 협의 지원을 합니다.
#4
실시설계 단계에서는 설계자 선정 업무, 조정 및 연계성 검토를 하고 경제성과 실시설계용역 성과를 검토하며 용역기성과 준공검사 관리를 맡아 합니다.
#5
시공 단계에서는 시공업체를 선정, 포괄적인 관리를 진행합니다. 공사착수단계 행정업무, 설계도서 검토, 현장관리를 하고 하도급 적정성 검토, 시공성과 확인 및 검측, 사용자재의 적정성 검토 및 검수, 관리, 품질시험과 성과 검토, 시공 계획 검토, 기술 검토, 공정, 안전, 환경, 설계변경 관리, 물가변동으로 인한 계약금액 조정, 업무 조정회의, 기성, 준공검사 및 재시공, 준공검사 등의 절차, 시공 단계 예산검증 및 지원 업무를 수행하며 건축물의 품질관리를 책임집니다.
#6
준공 이후에는 2년간 분기별로 건물의 하자관리를 진행합니다. 세상에 하자 없는 건축물은 없기 때문에 건축물의 하자 이력 관리가 향후 건축물의 유지 보수 관리에 중요한 역할을 하게 됩니다.
+1) 건축사무로 선정 팁!
- 건축주의 요구사항을 디테일하게 잘 정리해주고 수렴해주며 현실 가능성을 빠르게 판단해주는 설계사 및 건축사사무소를 찾아라.
- 최신 트렌트를 잘 알고 있는 건축사무소를 선택하라.
- 설계사는 사업목적에 맞게(주택, 수익성 상가 등) 선택하라.
+2) 종합건설사 선정 팁!
- 종합건설사의 규모와 시공 능력이 건축주가 요구하는 건축공사의 수행에 적합한지 판단하라.
- 종합건설사의 기술력을 확인하라.
- 종합건설사의 재무상태를 사전에 알아보라.
- 종합건설사의 평판도를 조사하라.
건물 짓기는 소꿉장난이 아닙니다. 우리는 돈을 벌기 위해 집을 짓고 매매합니다. 건축은 혼자서는 절대 손해 보지 않는 사업 운영이 불가능하다는 것을 알아두신다면, 생각보다 이 시장에서 돈 버는 것은 그리 어려운 일이 아닙니다.
